Spor iz etažnog vlasništva pred arbitražnim sudom: zašto § 582 ZPO isključuje arbitražu

Zahtjev iz etažnog vlasništva ne može se prenijeti arbitražnom sudu čak ni kada se traži samo novac. § 582 stav 2 ZPO isključuje sve zahtjeve iz etažnog vlasništva iz arbitražnog sporazuma. Široko napisana arbitražna klauzula ne mijenja to zakonsko pravilo.

To se može odnositi na sporove o zajedničkim dijelovima zgrade, upravljanju nekretninom ili odnosima između etažnih vlasnika i zajednice vlasnika. Odlučujuća je pravna osnova zahtjeva. Naziv zahtjeva kao plaćanja ili naknade štete ne uklanja njegovu vezu s etažnim vlasništvom.

Ovaj tekst objašnjava isključenje prema § 582 stav 2 ZPO i razlikuje ga od sporova o odlukama društva te od dodatnih zahtjeva za arbitražne sporazume s potrošačima.

Šta § 582 ZPO određuje o arbitražnoj sposobnosti

§ 582 stav 1 ZPO je opća početna tačka. Imovinskopravni zahtjev o kojem bi odlučivao redovni sud načelno može biti predmet arbitražnog sporazuma. Kod neimovinskih zahtjeva sporazum djeluje u mjeri u kojoj su stranke sposobne zaključiti nagodbu o predmetu spora.

§ 582 stav 2 ZPO izuzima određene oblasti. Tu spadaju porodičnopravni zahtjevi, određeni zahtjevi iz ugovora o najmu i stambenom privrednom pravu te svi zahtjevi iz etažnog vlasništva. Isključenje proizlazi iz zakona i ne zavisi od toga da li stranke privatno odlučivanje smatraju praktičnim.

Zato prvo treba odrediti o kakvom zahtjevu je riječ. Činjenica da se traži novac, zabrana, utvrđenje ili druga pravna posljedica sama ne rješava pitanje etažnog vlasništva. Odlučujući je pravni odnos iz kojeg zahtjev proizlazi.

Kada je zahtjev iz etažnog vlasništva

Zahtjev iz etažnog vlasništva povezan je s pravnim položajem etažnih vlasnika, zajednice vlasnika ili upravljanjem nekretninom. Može se odnositi na zajedničke dijelove zgrade, donošenje odluka vlasnika ili provođenje upravnih mjera.

I novčani zahtjev može imati isti karakter. Ako vlasnik traži novac zato što osporava obavezu zajednice ili upravnu mjeru koja proizlazi iz etažnog vlasništva, analiza ne smije stati na riječi „plaćanje“. Pravna osnova i tražena pravna zaštita moraju se posmatrati zajedno.

Za pravilnu kvalifikaciju potreban je potpuni činjenični okvir. Poseban ugovor o usluzi koji nije povezan s WEG-om može otvoriti drugo pitanje. Zato treba zajedno pregledati ugovor, odluku, obračune, prepisku i konkretan zahtjev.

Zašto arbitražna klauzula ne uklanja isključenje

Arbitražna klauzula određuje privatno tijelo koje su stranke izabrale za odlučivanje. Ona ne može ukinuti zakonsko isključenje iz § 582 stav 2 ZPO. Široko napisana ili naknadno potvrđena klauzula sama po sebi ne čini zahtjev iz etažnog vlasništva podobnim za arbitražu.

Klauzulu i zahtjev treba ispitati odvojeno. Sporazum može obuhvatiti zahtjeve koji su podobni za arbitražu, ali ne može otvoriti privatni put za zahtjev koji § 582 stav 2 ZPO izuzima. Formulacija poput „svi sporovi iz ugovora“ ne zamjenjuje ovu provjeru.

Prije pokretanja arbitraže treba precizno opisati zahtjev. Ako se veza s WEG-om utvrdi tek nakon početka postupka, već poduzete procesne radnje, troškovi i izbor foruma mogu biti pogođeni.

Zajednički dijelovi, upravljanje i odluke

Mnoga pitanja kvalifikacije nastaju kod zajedničkih dijelova i upravljanja nekretninom. Primjeri su odgovornost za određenu mjeru, izvođenje sanacije, korištenje zajedničkih sredstava ili pravni učinak odluke zajednice vlasnika.

Tehnički, ekonomski ili organizacijski opis spora ne odlučuje o arbitražnoj sposobnosti. Velika vrijednost spora ne čini zahtjev iz etažnog vlasništva podobnim za arbitražu. Ni nazivi naknada štete, povrata ili ugovornog plaćanja nisu dovoljni ako pravno jezgro leži u odnosu etažnih vlasnika.

Spis treba sadržati podatke o nekretnini, vlasničkom položaju, osporenom događaju, odlukama i traženoj pravnoj zaštiti. Ti podaci pokazuju da li spor neposredno proizlazi iz etažnog vlasništva.

Razlika prema sporovima o odlukama GmbH

Odluka nije automatski odluka zajednice etažnih vlasnika. Spor o odluci društva GmbH zasniva se na društvenom pravu. Treba ga razlikovati od odluka zajednice vlasnika i upravljanja nekretninom.

Kod društvenih sporova može biti potrebna drugačija provjera prema općem pravilu iz § 582 stav 1 ZPO. Arbitražna sposobnost konkretnog spora zavisi od pravne osnove i relevantnih društvenopravnih pravila. Tekst o sporovima o odlukama GmbH pred arbitražom obrađuje tu posebnu situaciju.

Naziv stranaka nije dovoljan za kvalifikaciju. GmbH može biti etažni vlasnik, a etažni vlasnik može biti i član društva. Odlučujuća je uloga u kojoj stranka postupa i pravni odnos na kojem zasniva zahtjev.

Razlika prema arbitražnom sporazumu s potrošačem

Kada učestvuje potrošač, mogu se primjenjivati dodatni zakonski zahtjevi o formi i pouci. Ta provjera odgovara na pitanje da li i pod kojim uslovima arbitražni sporazum s potrošačem može biti zaključen.

Ona ne zamjenjuje provjeru prema § 582 stav 2 ZPO. Zahtjev iz etažnog vlasništva ostaje isključen iz arbitraže i kada je klauzula posebno ugovorena i kada je potrošač dobio informacije o njenom značenju. Zato se prvo kvalifikuje zahtjev, a tek potom ispituju potrošački zahtjevi.

Ova pitanja treba držati odvojeno. Tekst o arbitražnom sporazumu s potrošačem objašnjava formu, pouku i put pred državni sud. Ovdje je tema prethodno zakonsko isključenje zahtjeva iz etažnog vlasništva.

Dokumenti koji razjašnjavaju nadležni forum

Za početnu provjeru prikupite potpunu arbitražnu klauzulu, ugovore i priloge, osnov zahtjeva i dokumente zajednice vlasnika. Odluke, pozivi, zapisnici, obračuni i važna prepiska pokazuju na čemu se zahtjev stvarno zasniva.

Traženu pravnu zaštitu napišite u posebnoj rečenici. Da li se traži utvrđenje obaveze, uklanjanje mjere, plaćanje ili preispitivanje odluke? Takav opis omogućava da se odredi koji dijelovi spora imaju karakter etažnog vlasništva i da li pored njih postoji samostalan zahtjev podoban za arbitražu.

Tek nakon te kvalifikacije treba izabrati sljedeći procesni korak. Arbitražna klauzula je važan dokument, ali sama nije dokaz da se konkretan spor smije iznijeti pred arbitražni sud.

Česta pitanja o § 582 ZPO

Da li su svi zahtjevi iz etažnog vlasništva isključeni iz arbitraže?

§ 582 stav 2 ZPO određuje da zahtjevi iz etažnog vlasništva ne mogu biti predmet arbitražnog sporazuma. Da li konkretan zahtjev spada u tu kategoriju zavisi od pravne osnove i veze sa etažnim vlasništvom.

Da li se isključenje primjenjuje i na novčani zahtjev?

Da. Novčani zahtjev može i dalje biti zahtjev iz etažnog vlasništva. Sama činjenica da se traži novac ne odlučuje pitanje. Odlučujući je pravni odnos iz kojeg zahtjev proizlazi.

Može li široka arbitražna klauzula zaobići isključenje iz WEG-a?

Ne. Arbitražna klauzula ne može ukloniti zakonsko isključenje iz § 582 stav 2 ZPO. Klauzula se mora čitati zajedno s konkretnim zahtjevom i njegovom pravnom osnovom.

Da li je spor o odluci GmbH isti kao spor u zajednici vlasnika?

Ne. Spor o odluci GmbH pripada društvenom pravu, dok spor u zajednici etažnih vlasnika može pripadati etažnom vlasništvu. Za kvalifikaciju su odlučujuće uloge stranaka i pravna osnova zahtjeva.

Pretplatite se na pravne novosti

Nove tekstove i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.

Sljedeći korak

Treba prikupiti ugovor, arbitražnu klauzulu, korespondenciju i rokove. Zatim se može procijeniti da li su pregovor, osiguranje ili arbitraža u fokusu.