Wohnungseigentumsstreit vor dem Schiedsgericht: Schiedsunfähigkeit nach § 582 ZPO

Ein wohnungseigentumsrechtlicher Anspruch kann auch bei einem rein vermögensrechtlichen Begehren nicht einem Schiedsgericht übertragen werden. § 582 Abs 2 ZPO nimmt alle wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche aus der Schiedsfähigkeit aus. Eine Schiedsklausel im Vertrag oder in einer Vereinbarung ändert daran nichts.

Das betrifft etwa Streitigkeiten über gemeinschaftliche Teile, die Verwaltung der Liegenschaft oder Ansprüche zwischen Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft. Entscheidend ist der rechtliche Kern des Begehrens. Die bloße Bezeichnung als Zahlungsanspruch führt nicht aus dem Wohnungseigentumsrecht heraus.

Dieser Beitrag ordnet den Ausschluss nach § 582 Abs 2 ZPO ein und grenzt ihn von gesellschaftsrechtlichen Beschlussmängeln sowie von den zusätzlichen Anforderungen bei Verbraucherschiedsvereinbarungen ab.

Was § 582 ZPO zur Schiedsfähigkeit bestimmt

§ 582 Abs 1 ZPO bildet den allgemeinen Ausgangspunkt. Jeder vermögensrechtliche Anspruch, über den die ordentlichen Gerichte entscheiden, kann grundsätzlich Gegenstand einer Schiedsvereinbarung sein. Bei nicht vermögensrechtlichen Ansprüchen kommt es darauf an, ob die Parteien über den Streitgegenstand einen Vergleich schließen können.

§ 582 Abs 2 ZPO enthält davon ausgenommene Bereiche. Dazu gehören familienrechtliche Ansprüche, bestimmte Ansprüche aus Miet- und Wohnungsgemeinnützigkeitsverträgen sowie alle wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche. Der Ausschluss ist gesetzlich angeordnet und hängt nicht davon ab, ob die Parteien ein privates Schiedsverfahren für zweckmäßig halten.

Für die Prüfung zählt daher zuerst der Anspruch. Die Frage, ob Geld, Unterlassung, Feststellung oder eine andere Rechtsfolge verlangt wird, beantwortet den WEG-Bezug allein noch nicht. Maßgeblich bleibt, aus welchem Rechtsverhältnis der Anspruch hergeleitet wird.

Wann ein Anspruch wohnungseigentumsrechtlich ist

Ein wohnungseigentumsrechtlicher Anspruch knüpft an die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer, der Eigentümergemeinschaft oder an die Verwaltung des Wohnungseigentums an. Dazu können Fragen gehören, die gemeinschaftliche Teile der Liegenschaft, die Willensbildung oder die Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen betreffen.

Auch ein Zahlungsbegehren kann diesen Charakter haben. Verlangt ein Eigentümer etwa Geld, weil er eine wohnungseigentumsrechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft oder eine Maßnahme der Verwaltung beanstandet, darf die Einordnung nicht beim Wort „Zahlung“ stehen bleiben. Die Anspruchsgrundlage und das begehrte Ergebnis müssen gemeinsam gelesen werden.

Die Einordnung braucht den vollständigen Sachverhalt. Ein Vertrag über eine zusätzliche, vom WEG unabhängige Leistung kann eine andere Frage aufwerfen. Deshalb sollten Vertrag, Beschluss, Abrechnung, Korrespondenz und das konkrete Begehren in einer einheitlichen Übersicht gegenübergestellt werden.

Warum eine Schiedsklausel den Ausschluss nicht beseitigt

Eine Schiedsklausel regelt, welchem privaten Entscheidungsorgan die Parteien Streitigkeiten vorlegen wollen. Sie kann den gesetzlichen Ausschluss des § 582 Abs 2 ZPO jedoch nicht aufheben. Für einen wohnungseigentumsrechtlichen Anspruch reicht es daher nicht, dass die Klausel weit formuliert oder später ausdrücklich bestätigt wurde.

Die Klausel und der Anspruch sind getrennt zu prüfen. Eine Vereinbarung kann für schiedsfähige Ansprüche wirksam sein und zugleich keinen privaten Entscheidungsweg für einen Anspruch eröffnen, den § 582 Abs 2 ZPO ausnimmt. Eine allgemeine Formulierung wie „alle Streitigkeiten aus dem Vertragsverhältnis“ ersetzt diese Prüfung nicht.

Vor einem Antrag auf Einleitung eines Schiedsverfahrens sollte deshalb feststehen, welcher Anspruch entschieden werden soll. Wird der WEG-Bezug erst später erkannt, können bereits eingeleitete Schritte, Kosten und die Wahl des weiteren Rechtswegs auf dem Spiel stehen.

Gemeinschaftliche Teile, Verwaltung und Beschlüsse

In der Praxis entstehen viele Abgrenzungsfragen bei gemeinschaftlichen Teilen und bei der Verwaltung der Liegenschaft. Dazu zählen etwa die Zuordnung einer Maßnahme, die Durchführung einer Sanierung, die Verwendung gemeinschaftlicher Mittel oder die rechtliche Wirkung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Für die Schiedsfähigkeit ist nicht ausschlaggebend, ob der Streit technisch, wirtschaftlich oder organisatorisch beschrieben wird. Ein hoher Streitwert macht einen wohnungseigentumsrechtlichen Anspruch nicht schiedsfähig. Ebenso genügt die Bezeichnung als Werklohn, Schadenersatz oder Rückzahlung nicht, wenn der rechtliche Kern in der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt.

Die Akte sollte deshalb die betroffene Liegenschaft, die Eigentümerstellung, den beanstandeten Vorgang, die Beschlusslage und das konkrete Begehren enthalten. Erst daraus lässt sich zuverlässig erkennen, ob der Streit unmittelbar aus dem Wohnungseigentumsrecht stammt.

Abgrenzung zu Beschlussmängeln einer GmbH

Ein Beschluss ist nicht automatisch ein wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss. Bei einem Streit über einen Gesellschafterbeschluss einer GmbH liegt der rechtliche Anknüpfungspunkt im Gesellschaftsrecht. Dieser Fall ist von der Eigentümergemeinschaft und ihren Verwaltungsentscheidungen zu trennen.

Für Gesellschaftsstreitigkeiten kann die allgemeine Regel des § 582 Abs 1 ZPO eine andere Prüfung auslösen. Ob ein konkreter Beschlussmängelstreit schiedsfähig ist, hängt von seiner Anspruchsgrundlage und den einschlägigen gesellschaftsrechtlichen Regeln ab. Der Beitrag zu GmbH-Beschlussmängeln vor dem Schiedsgericht behandelt diese eigene Konstellation.

Die Namen der Parteien helfen bei der Abgrenzung nur begrenzt. Eine GmbH kann Wohnungseigentümerin sein und ein Wohnungseigentümer kann zugleich Gesellschafter sein. Entscheidend ist, aus welcher Rolle und welchem Rechtsverhältnis der konkrete Anspruch geltend gemacht wird.

Abgrenzung zu Verbraucherschiedsvereinbarungen

Bei einem Verbraucher kommen neben der Schiedsfähigkeit zusätzliche gesetzliche Anforderungen an Form und Information in Betracht. Diese Prüfung beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen die Schiedsvereinbarung mit dem Verbraucher zustande kommen kann.

Sie ersetzt aber nicht die Prüfung nach § 582 Abs 2 ZPO. Ein wohnungseigentumsrechtlicher Anspruch bleibt von der Schiedsfähigkeit ausgeschlossen, auch wenn eine Klausel formal gesondert vereinbart und der Verbraucher über ihre Bedeutung informiert wurde. Zuerst steht deshalb der Anspruch, danach die besondere Verbraucherschutzprüfung.

Die unterschiedlichen Fragen sollten nicht vermischt werden. Der Beitrag zu Schiedsvereinbarungen mit Verbrauchern erläutert Form, Belehrung und den staatlichen Gerichtsweg. Hier geht es um den vorgelagerten gesetzlichen Ausschluss des wohnungseigentumsrechtlichen Anspruchs.

Welche Unterlagen den Rechtsweg klären

Für eine erste Prüfung brauchen Sie den vollständigen Text der Schiedsklausel, die Verträge und Nachträge, die Begründung des Anspruchs sowie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Beschlüsse, Einladungen, Protokolle, Abrechnungen und relevante Korrespondenz zeigen, worauf das Begehren tatsächlich beruht.

Formulieren Sie den gewünschten Rechtsschutz in einem eigenen Satz. Geht es um die Feststellung einer Verpflichtung, die Beseitigung einer Maßnahme, eine Zahlung oder die Kontrolle eines Beschlusses? Danach lässt sich prüfen, welche Teile des Sachverhalts wohnungseigentumsrechtlich geprägt sind und ob daneben ein selbstständiger schiedsfähiger Anspruch besteht.

Erst nach dieser Zuordnung sollte über das weitere Verfahren entschieden werden. Eine vorhandene Schiedsklausel ist ein wichtiges Dokument, aber kein Beweis dafür, dass der konkrete Streit einem Schiedsgericht vorgelegt werden darf.

Häufige Fragen zur Schiedsunfähigkeit nach § 582 ZPO

Sind alle wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche vom Schiedsverfahren ausgeschlossen?

§ 582 Abs 2 ZPO bestimmt, dass alle wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche nicht Gegenstand einer Schiedsvereinbarung sein können. Ob ein konkretes Begehren darunter fällt, hängt von seiner rechtlichen Grundlage und dem Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum ab.

Gilt der Ausschluss auch bei einem Zahlungsanspruch?

Ja, ein Zahlungsbegehren kann trotzdem wohnungseigentumsrechtlich sein. Die Geldforderung allein entscheidet nicht. Maßgeblich ist, ob der Anspruch aus der Rechtsstellung der Wohnungseigentümer, der Eigentümergemeinschaft oder der Verwaltung hergeleitet wird.

Kann eine besonders weit gefasste Schiedsklausel den WEG-Ausschluss überwinden?

Nein. Eine Schiedsklausel kann den gesetzlichen Ausschluss nach § 582 Abs 2 ZPO nicht beseitigen. Die Klausel muss gemeinsam mit dem konkreten Anspruch und seiner Rechtsgrundlage geprüft werden.

Ist ein GmbH-Beschlussmängelstreit dasselbe wie ein Streit in der Eigentümergemeinschaft?

Nein. Ein GmbH-Beschlussmängelstreit ist gesellschaftsrechtlich geprägt, während ein Streit in der Eigentümergemeinschaft wohnungseigentumsrechtlich eingeordnet werden kann. Die Rollen der Beteiligten und die konkrete Anspruchsgrundlage sind entscheidend.

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Nächster Schritt

Vertrag, Schiedsklausel, Korrespondenz und Fristen sollten gesammelt werden. Danach lässt sich prüfen, ob Verhandlung, Sicherung oder Schiedsverfahren im Vordergrund steht.